La règle des 120 nuits Airbnb : ce que tout propriétaire doit savoir
Vous louez votre logement sur Airbnb ou vous envisagez de le faire ? La règle des 120 nuits Airbnb est l'une des premières choses à maîtriser. Elle encadre la location de votre résidence principale en courte durée et s'applique partout en France. La méconnaître peut coûter très cher : jusqu'à 15 000 € d'amende en cas de dépassement.
Dans cet article, nous vous expliquons concrètement ce que dit la loi, comment compter vos nuits, quelles démarches effectuer et comment rester dans les clous sans stress. Que vous soyez à Angoulême, en Charente ou ailleurs en France, ces règles vous concernent directement.
Qu'est-ce que la résidence principale au sens de la loi ?
Avant de parler de plafond, il faut s'assurer que votre bien est bien qualifié de résidence principale. La loi est claire : il s'agit du logement que vous occupez personnellement au moins 8 mois par an. Cela peut être prouvé par des justificatifs concrets : factures d'électricité, avis d'imposition, quittances de loyer si vous êtes vous-même locataire.
Cette distinction est fondamentale, car les règles ne sont pas les mêmes pour une résidence secondaire. Pour cette dernière, une autorisation de changement d'usage est souvent nécessaire, notamment dans les zones où le marché immobilier est tendu. Si vous n'êtes pas certain du statut de votre bien, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.
Location entière ou chambre chez l'habitant : une différence importante
La limite des 120 nuits s'applique uniquement à la location de l'intégralité du logement, lorsque vous n'êtes pas présent. Si vous louez une chambre tout en continuant à habiter chez vous, cette restriction ne s'applique pas. C'est une nuance que beaucoup de propriétaires ignorent au départ.
La règle nationale des 120 nuits : comment ça fonctionne concrètement ?
En France, un propriétaire peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme — c'est-à-dire en location courte durée via des plateformes comme Airbnb ou Booking — pendant 120 nuits maximum par année civile, soit du 1er janvier au 31 décembre. Au-delà de ce seuil, le logement bascule juridiquement dans une autre catégorie, ce qui implique des démarches supplémentaires.
Ce comptage porte sur les nuits effectivement réservées et confirmées, pas sur les simples intentions. Une réservation annulée ne compte pas. En revanche, une nuit réservée mais non occupée (voyageur no-show) peut être comptabilisée selon les plateformes. Vérifiez les conditions spécifiques de chaque outil que vous utilisez.
Et si vous utilisez plusieurs plateformes ?
C'est un piège classique. Si vous publiez votre annonce à la fois sur Airbnb et sur Booking, les nuits s'additionnent. Le plafond de 120 nuits est global, toutes plateformes confondues. Il est donc indispensable de centraliser votre suivi dans un tableau personnel ou via un channel manager (un outil de gestion centralisée des calendriers et des réservations).
Airbnb affiche un compteur de nuits dans votre interface hôte, mais il ne prend en compte que les réservations sur sa propre plateforme. À vous de faire la consolidation si vous êtes présent sur plusieurs canaux.
Attention : certaines communes peuvent abaisser ce plafond à 90 nuits
Depuis la loi Le Meur, adoptée fin 2024, les communes ont la possibilité d'abaisser le plafond de 120 à 90 nuits par an sur leur territoire. Cette mesure vise à freiner la pression touristique dans les zones où la location courte durée réduit significativement l'offre de logements pour les résidents permanents.
Des villes comme Paris, Marseille ou Bordeaux ont déjà mis en place ou envisagent ce plafond réduit. À Angoulême et en Charente, aucune restriction à 90 nuits n'est signalée à ce jour, mais la situation peut évoluer rapidement. Nous vous recommandons vivement de vérifier auprès de votre mairie ou du service urbanisme local avant de planifier votre calendrier de location.
La Nouvelle-Aquitaine connaît une hausse du tourisme, portée notamment par l'attractivité de Cognac, les festivals d'Angoulême et les paysages de la Charente. Cette dynamique pourrait inciter certaines communes à renforcer leur réglementation dans les prochaines années.
Les démarches obligatoires à ne pas négliger
Respecter le plafond de nuits n'est pas la seule obligation. Depuis 2025, plusieurs formalités s'imposent à tout propriétaire souhaitant louer en courte durée.
- Déclaration en mairie : vous devez déclarer votre logement comme meublé de tourisme auprès de votre mairie. Cette démarche s'effectue en ligne via service-public.fr. Vous obtenez en retour un numéro d'enregistrement.
- Affichage du numéro d'enregistrement : ce numéro doit obligatoirement apparaître sur votre annonce Airbnb ou Booking. Sans lui, votre annonce peut être retirée par la plateforme.
- Déclaration fiscale : les revenus issus de la location courte durée sont imposables. Ils relèvent du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), avec un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC ou la possibilité d'opter pour le régime réel.
- Taxe de séjour : elle est généralement collectée et reversée directement par les plateformes comme Airbnb, mais vérifiez que c'est bien le cas pour votre commune.
Si vous gérez votre bien en copropriété, un point supplémentaire s'impose : depuis la loi Le Meur, les copropriétés peuvent voter à la majorité des deux tiers l'interdiction de la location courte durée dans l'immeuble. Consultez votre règlement de copropriété avant de vous lancer.
Vous souhaitez déléguer ces démarches et vous concentrer sur l'essentiel ? Découvrez comment Hop Conciergerie prend en charge la gestion complète de votre bien à Angoulême, des déclarations administratives à l'accueil des voyageurs.
Comment suivre et respecter votre compteur de nuits : les bonnes pratiques
Dépasser les 120 nuits n'est pas toujours intentionnel. Cela arrive souvent par manque de suivi ou par méconnaissance des règles. Voici comment éviter ce piège.
- Vérifiez votre compteur chaque mois sur toutes les plateformes où vous êtes actif, et notez le cumul dans un tableau personnel.
- Bloquez votre calendrier automatiquement dès que vous approchez du seuil. Airbnb permet de fermer les disponibilités manuellement ; un channel manager peut le faire de façon automatisée.
- Anticipez les périodes creuses : si vous atteignez 100 nuits en septembre, il ne vous reste que 20 nuits pour le reste de l'année. Planifiez en conséquence.
- Conservez vos justificatifs d'occupation personnelle (factures, relevés bancaires, etc.) pendant au moins 5 ans, en cas de contrôle fiscal ou administratif.
- Souscrivez une assurance adaptée : les contrats habitation classiques excluent souvent la location courte durée. Une assurance spécifique est indispensable pour être couvert en cas de sinistre.
Ces bonnes pratiques permettent de louer sereinement, sans risquer ni amende ni litige. Elles demandent cependant du temps et de la rigueur — deux ressources que tous les propriétaires n'ont pas forcément en abondance.
Quels risques en cas de dépassement ?
Les contrôles se sont considérablement renforcés ces dernières années. Les plateformes comme Airbnb transmettent désormais des données aux mairies, qui peuvent croiser ces informations avec les déclarations fiscales. La loi République Numérique de 2016, renforcée depuis, encadre ces échanges de données.
En cas de dépassement du plafond de nuits, les sanctions peuvent être lourdes :
- Une amende pouvant atteindre 15 000 € par infraction constatée.
- Le retrait de votre annonce par la plateforme.
- Un redressement fiscal si les revenus n'ont pas été correctement déclarés.
- Dans les cas les plus graves, une requalification du logement nécessitant une autorisation de changement d'usage.
Ces risques sont réels, mais ils sont entièrement évitables avec un suivi rigoureux et une bonne connaissance des règles applicables à votre commune.
Prêt à louer en toute sérénité ?
Respecter la règle des 120 nuits Airbnb, effectuer les bonnes déclarations, suivre son compteur sur plusieurs plateformes, gérer la fiscalité… La location courte durée est une belle opportunité, mais elle demande une vraie rigueur administrative. Beaucoup de propriétaires choisissent de déléguer pour profiter des revenus sans les contraintes.
Chez Hop Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires d'Angoulême et de Charente dans la gestion complète de leur bien : conformité réglementaire, suivi des nuits, déclarations, accueil des voyageurs et bien plus encore. Consultez nos services de conciergerie ou contactez notre équipe pour échanger sur votre situation et estimer le potentiel de votre logement.